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一、房屋买卖合同夫妻共同财产规定有效吗?
夫妻共同财产未经共有人同意签订的房屋买卖合同是否有效的问题,可分为两种情况进行处理。
第一,房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产。在房屋出售时,因为其产权登记在夫妻一方名下的,基于不动产的公示、公信原则,买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性,有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发,买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益,由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。卖方应该协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续,履行房屋买卖合同的附随义务,以实现合同的真正目的。但是,如果有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益,那么,买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。
第二,房屋产权登记在夫妻共同名下的财产,在房屋出售时,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但由于是夫妻关系,买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人,即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。
对于购买二手房须注意以下几点:第一,应该审查购买房屋共有权状况,可通过委托律师去房管部门查询。第二,对房主已婚的,一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料。第三,可以与房主签订定金合同,定金性质约定为立约定金,定金不得超过主合同标的百分之二十,后一旦合同被确认无效,买方仍然可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金
根据婚姻法的规定,如果夫妻双方婚后所得的来购置房屋的,那么该房屋应当认定为属于夫妻共同所有,所以无论是处于合同的有效性还是法律规定,婚后购买的房屋都应当认定为是夫妻共同所有的房子。




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